别墅梦与现实沈阳别墅的产品进化之路

文/郝晶

视觉/邹娜

沈阳本地人最初对别墅的认识，或许是因几栋市区保存完好的小洋楼及城乡结合部自建的二层小楼而起。在计划经济末期，城里人几乎不再自建住房，那些令人艳羡的二层小楼是高级干部和有钱“土豪”才能拥有的非卖品。“得不到的永远在骚动，被偏爱的总有恃无恐”，构造简单到二层或许没有卫生间的独栋小楼勾勒出大多数沈阳人的奢居轮廓。从住宅商品化初始至今，沈阳人接触和居住的别墅经历了哪些产品演变？历经20余年，别墅享有及追求者对墅居生活的需求和认知发生了怎样的变化？这或许要从本地的别墅产品进化史说起。

产品类型从单一到多元化

别墅追求对居住面积和景观资源的极致化享受，其典型特点是高舒适、高绿化率、低密、私密性强等，强调园区内部造景及对外部优质景观资源的高度占有。现阶段按别墅的建筑形式不同可大致分类为：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅及空中别墅。

沈阳别墅市场的早期产品形式相对单一，以独栋及双拼别墅为主。始建于90年代初的河畔花园及后来涌现的美地庄园、万科兰乔圣菲等经典项目标注着沈阳最早的别墅区——五里河别墅区、棋盘山蒲河别墅区及机场别墅区的形成。

至年，沈阳别墅商品房市场迎来了第一个里程碑时代，万科、碧桂园等品牌开发商入沈，并在别墅产品的理念及品质方面进行了多维度升级。万科兰乔圣菲项目成为高端别墅的代言人，而碧桂园在沈四面造城，也同时提供了大量中端品质别墅，打破了原有的别墅区概念，和别墅一直遥不可及的距离感；营造了品牌开发商效应。

可以说别墅产品是受政策影响及规范程度最高的住宅商品类型（没有之一）。随着土地改革及商品住宅市场化的不断深入，大量人口涌入城市，土地资源的稀缺性日益凸显，“限墅令”横空出世。

年之后，受低迷的市场环境与政策限制的共同冲击，沈阳别墅产品类型衍化开始向由大面积独栋、双拼向相对小面积的联排甚至叠拼转化。总价更低、面积更小、点状分布成为此阶段显著的市场特点之一。此外，－年，受阶段性市场调整影响，一些小面积低总价的经济型别墅开始在市场上出现。

年至年上半年，沈阳商品住宅市场经历了一波上升期。随着住宅品质的普遍提升，以城市核心地段高端项目出品的城市别墅，以小高层、高层顶层为主的空中别墅及类似的顶层复式产品开始少量面市。别墅市场的主流产品在此阶段末期也从联排正式过渡为叠拼类；独栋产品几乎绝版，在售的双拼围合式别墅也日渐稀缺。

产品风格多样居住功能性增强

沈阳最初的独栋别墅，多以欧式风格为主，意大利风、托斯卡纳风、土耳其、地中海风层出不穷，这与主流的别墅产品舶来于欧美的度假庄园及城堡有关。以大面积独栋、双拼为主的别墅产品居住的舒适度相对较高，可以满足终极置业的居住需求，但所处地段多位于城市郊区，周边配套及生活氛围不足。

随着产品类型的不断进化，联排、叠拼及空中别墅开始在市场上崭露头角，在建筑风格上也以中式园林、合院式、中西式极简风等多样化呈现。一些城市别墅、经济型别墅逐渐占据市场份额。产品类型与风格的不断丰富，其居住感受也开始出现分化：一方面精于别墅产品研发的品牌房企在品质、空间利用及内景打造上的精益求精为购房者后期居住体验加分不少；另一方面随着别墅类产品向小面积高容积率转化，其后期的居住舒适度及私密度受到不同程度挑战。

另外值得注意的一点是，由于产品类型丰富化、分布地点多元化共同决定了沈阳别墅产品的普适用化程度越来越高。别墅不再是满足高端人群的奢侈消费品，其作为第一居所的居住功能日益提升。

产品衍化史受制于环境服务于需求

回顾沈阳别墅产品的进化史，不难发现其受市场环境及消费者购房需求的影响痕迹。作为商品住宅中的“奢侈品”，别墅产品类型的分化一方面满足了购房者对居住条件升级的刚性需求；另一方面也成为开发企业在现今高地价、高运营成本的经营环境下谋求生存与发展的手段之一。

年之后，洋房在沈逐渐走红并热度不减。由洋房热引发的对院子、露台的追逐在某种程度上成就了叠墅产品的今天，作为洋房的升级产品，品质房企于优质地段开发的叠拼别墅在市场上认可度呈走高之势。同时，好的产品永远不乏追逐者，一些真正低密、可实现顶天立地的联排类别墅，在经历了最新一波的理念洗礼和品质升级之后，其真正的产品价值也得到了进一步凸显。

不做盖茨比，让别墅梦真正照进现实里

值得欣喜的是更多人的“别墅梦想”已经或即将被照进现实，这既不违背以自住为前提的大环境要求，又飞跃式地改善了本地居民的居住环境。与此同时，如何做到不瞎扣别墅的帽子？如何回归别墅的本质？如何让别墅这个终极置业产品既有在现阶段市场站稳脚跟的能力，又能在未来住宅演变中占据一席之地？这是一个课题值得业界和更多人为之思考。

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